LA HIPOTECA

CONCEPTO
Esta definición ha sido
Art. 2407 del CC= “La hipoteca es un derecho criticada por nuestra
real de prenda, constituido sobre inmuebles que doctrina, porque no
no dejan por eso de permanecer en poder del proporciona una idea
deudor”. cabal de la garantía.

Somarriva = “el derecho real que recae sobre un Se define la hipoteca como
inmueble que permaneciendo en poder del derecho real y no como contrato,
constituyente, da derecho al acreedor para porque si bien por lo general
tiene ambas características, no
perseguirlo de manos de quien se encuentre y de
siempre acontece así, ya que
pagarse preferentemente del producto de la
puede existir como derecho sin
subasta” .
que haya contrato, como ocurre
en el caso de la hipoteca legal que
contempla el C.P.C.
 IMPORTANCIA
También la hipoteca
presenta ventajas para
el deudor, porque no
De todas las cauciones, tanto obstante la constitución
reales como personales, ninguna del gravamen, no se ve
ofrece mayor seguridad al desposeído del Para que conserve su
acreedor que la hipoteca, siendo inmueble, pudiendo eficacia, la hipoteca debe
la principal fuente de crédito. valerse de él para gozar de la publicidad
Ello, porque los bienes raíces obtener utilidades. general, lo que se
tienen un valor estable, más o consigue mediante la
menos elevado, resultando posible inscripción en el Registro
obtener créditos más cuantiosos. de Hipotecas y Gravámenes
del Conservador de Bienes
Raíces.
 CLASIFICACIÓN
1- Derecho Real.

2-Derecho inmueble.

3-Constituye un limitación al dominio.

4-Derecho Accesorio.

5-Da origen a una preferencia.

6- Es indivisible y construye principio de enajenación.

 DERECHO REAL ART 577CC
En los demás derechos reales, es En la hipoteca, en cambio, la forma de
posible visualizar una relación directa ejercitar el derecho se materializa en la
entre el titular del derecho y la cosa facultad que tiene el acreedor de pedir la
sobre la que recae tal derecho; dichos
venta de la cosa hipotecada en caso que
derechos reales se ejercitan mediante
el deudor no cumpla la obligación.
el goce o tenencia de la cosa.

Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sin respecto a
determinada persona. De este carácter se deduce que el acreedor goza del
derecho de persecución, expresamente reconocido en el art. 2428 cc que le
permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a
cualquier título que la haya adquirido.
DERECHO
INMUEBLE ART 580CC De esta característica se
siguen consecuencias
importantes:
Siempre la hipoteca se ejerce
Su tradición se efectúa
sobre un bien raíz (sin
por la inscripción en el
perjuicio de lo dispuesto en
Conservador de Bienes
ciertas leyes especiales, como
Raíces
la Ley N° 18.916, referida al
Código Aeronáutico, -Art. 686.
careciendo de importancia a
este respecto la naturaleza de Su posesión puede ser
la obligación principal amparada mediante las
garantizada. acciones posesorias
- Art. 916.
DERECHO ACCESORIO
1-Nociones Generales
Característica general a todas las cauciones, art. 46 cc.

Supone la hipoteca la existencia de una:

Obligación principal, sea de dar, hacer o no hacer.

Pura y simple o sujeta a modalidades(como se desprende del art. 2427)

Determinada o indeterminada Art. 2427

Actual o futura Art. 2413

Emanada de cualquiera de las fuentes de las obligaciones.

 2- Hipoteca de obligaciones naturales

Son susceptibles de garantizarse con hipoteca no sólo las obligaciones civiles, sino
también las naturales. Con respecto a la garantía hipotecaria de estas obligaciones,
debemos distinguir:

1 ° Si la hipoteca se 2° Pero si la garantía la

constituye por el deudor otorga un tercero cuando
o un tercero para la obligación ya es natural,
garantizar una obligación dicha obligación accesoria
civil que después pasa a es civil (art. 1472).
ser natural, subsiste la
hipoteca con este mismo
carácter (lo accesorio
sigue la suerte de lo
principal)
 3) Casos en los cuales la hipoteca es autónoma de la obligación principal
No obstante su carácter accesorio, la hipoteca puede adquirir una relativa
independencia frente a la obligación principal:

1° Cuando la hipoteca 3° La hipoteca puede

garantiza obligaciones 2° Cuando la hipoteca se constituye
subsistir no obstante haberse
por un tercero, en garantía de una
futuras. extinguido la obligación
deuda ajena. En este caso, el garante
- Art. 2413, n° 3 principal: cuando ésta se
no se obliga personalmente, a menos
extingue por novación, las
que así se pacte. En esta hipótesis, la
En este caso, no existe partes pueden pactar reserva
obligación principal se separa de la
obligación principal al de la hipoteca, es decir, que
hipoteca:
momento de constituirse la misma hipoteca pase a
las acciones.
la hipoteca. caucionar una nueva
la personal
obligación.
la real
deben dirigirse contra personas
diferentes. Lo mismo ocurre cuando la
finca hipotecada es adquirida por un
tercero.
 4) Hipoteca de obligaciones indeterminadas.
La materia ha sido discutida en la doctrina. Somarriva apunta las siguientes razones,
para sostener la validez de estas hipotecas:
1° El tenor del art. 376: 2° El tenor del art. 2427:
La hipoteca sustituye a la fianza que está obligado a rendir el Se pone en el caso que la deuda
guardador. Forzosamente en este caso la hipoteca es de un garantizada
monto indeterminado, ya que no se sabe si al terminar la guarda "fuere ilíquida, condicional o
afectará responsabilidad al guardador, ni menos a que suma indeterminada".
alcanzará tal responsabilidad.

3° El tenor del art. 2431:

A contrario sensu, acepta que pueda estar indeterminado el monto de las obligaciones
garantizadas. Por eso, el Art 81 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, al
enunciar los requisitos que debe contener la inscripción hipotecaria, se refiere a la
suma de la obligación "en el caso de haberse limitadoa determinada cantidad", lo que
indica también que es perfectamente posible que dicha suma sea indeterminada. La
indeterminación de las obligaciones caucionadas no se ciñe exclusivamente al monto,
sino también a la naturaleza de las obligaciones.
 5) Efectos del carácter accesorio de la hipoteca.
Del carácter accesorio de la hipoteca se derivan consecuencias de gran
importancia, que se traducen en el principio general de que lo accesorio sigue la
suerte de lo principal:

1 ° Extinguida la obligación, también se extingue la hipoteca.

2° A la nulidad de la obligación se sigue la nulidad de la hipoteca.

3° Toda modalidad que afecta a la obligación principal se refleja en la hipoteca.

4° En conformidad al Art. 2516, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la acción

que emana de la obligación principal.

5° Donde quiera que vaya el crédito lo sigue la hipoteca. Tal acontece con la cesión o subrogación del
crédito hipotecario, con la transmisión que de éste se haga al heredero o legatario, etc.
 CONSTITUYE UNA CONSTITUYE UN PRINCIPIO
LIMITACIÓN AL DOMINIO DE ENAJENACIÓN
A pesar de que el Art.732 no incluye Desde el momento que el propietario, al
la hipoteca entre las limitaciones del gravar su inmueble con hipoteca se
dominio, es evidente que tiene este desprende de parte del dominio, es
carácter. En efecto, por su evidente que ella encierra un principio
constitución el propietario del de enajenación, o como decía Andrés
inmueble no puede ejercer su Bello, una enajenación condicionada. Por
derecho de dominio en forma ello, para hipotecar se requiere
absoluta, no puede destruir el capacidad para enajenar y no pueden
inmueble, ni gozar de él en términos darse en hipoteca los bienes
que lesionen los derechos del embargados, porque su enajenación trae
acreedor hipotecario, porque consigo objeto ilícito y por ende nulidad
entonces se aplica el Art. 2427. absoluta.

.
DA ORIGEN A UNA PREFERENCIA.
Como garantía no será eficaz si el acreedor no gozara de
preferencia para el pago. Por eso el Art. 2470 señala
expresamente a la hipoteca entre las causas de preferencia, y
el 2477 dice que la tercera clase de créditos comprende los
hipotecarios.

ES INDIVISIBLE.
En virtud del principio de la indivisibilidad de la hipoteca que consagran los
Arts. 1.526 número 1 y 2.408 , puede decirse que cada parte del inmueble
hipotecado garantiza la totalidad del crédito, y que a su vez cada parte del
crédito está caucionado con la totalidad del bien hipotecado. La indivisibilidad
entonces, puede mirarse a través del inmueble dado en garantía o desde el
punto de vista del crédito garantizado.
 1) Con relación al inmueble:
el principio de la indivisibilidad recibe diversas manifestaciones:

Si son varios los inmuebles De acuerdo con el Art. 1526, idea que
hipotecados, el acreedor a su arbitrio repite el Art. 2408, la acción hipotecaria
podrá perseguirlos a todos ellos o al se dirige contra el que posea en todo o
que elija (art. 1365) existe una
en parte el inmueble hipotecado. De
impropiedad en la expresión "acción
manera que si en la sucesión del deudor
solidaria", pues es una ación indivisible.
uno de los herederos se adjudica el
inmueble gravado, contra él se dirige la
acción, y si el bien se divide en lotes,
distribuyéndose entre los herederos, el
acreedor puede ejercitar su acción por el
total en cada uno de los lotes.
2) Desde el punto de vista del crédito:

art. 1526 cc que si queda una parte

insoluta del crédito, por pequeña que El carácter indivisible que tiene la
sea, subsiste la totalidad de la garantía hipoteca es de su naturaleza y no
hipotecaria; además, si hay varios de la esencia. Por ello, y por estar
acreedores hipotecarios y el deudor le establecido en beneficio del
paga su cuota a cada uno de ellos, no acreedor, éste puede renunciarlo.
puede solicitarle la cancelación
proporcional del gravamen; y si fallece el
acreedor dejando varios herederos, cada
uno de ellos puede perseguir el total de
la finca hipotecada, por su parte o cuota
en el crédito.
 CLASES DE HIPOTECA
A) GENERALIDADES. En la doctrina y en el derecho comparado, la hipoteca admite
diversas clasificaciones:
1) Considerando su origen: 2) En cuanto a los bienes que ella afecta:

Convencional
Especial: si grava uno o 3) En cuanto a su
más predios determinados. constitución, según esté o
Legal
Judicial no sometida a publicidad:
General: si se extiende a Pública
todos los inmuebles del Oculta
deudor.

Hoy en día, las hipotecas ocultas y las generales en cuanto a los bienes, se encuentran en
descrédito en la doctrina y legislación comparada. El régimen hipotecario moderno descansa
en los principios de la publicidad y de la especialidad (en cuanto al bien, no en cuanto a las
obligaciones), los que representan una reacción contra las hipotecas ocultas y generales del
Derecho Romano, que sobreviven en muy pocas legislaciones.
 B) CLASES DE HIPOTECA EN LA LEGISLACIÓN ACTUAL CHILENA.

Para el Código Civil Chileno todas las hipotecas son convencionales.

Posteriormente, el Código de Procedimiento Civil creó una hipoteca legal, en
el caso previsto en los arts. 660 y 662: en las particiones, para garantizar los
alcances que puedan resultar contra un adjudicatario. Pero al decir que esta
hipoteca es legal no significa que exista de pleno derecho, sino que con ello se
alude al título que da nacimiento al derecho de hipoteca, que no es la
convención de las partes sino la ley; pero siempre es necesario para su
existencia inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces.
B) CLASES DE HIPOTECA EN LA LEGISLACIÓN ACTUAL CHILENA.

En cuanto a la hipoteca judicial, nuestra legislación no contempla

ningún caso. Si bien en nuestra legislación no podemos hablar de
hipotecas convencionales, legales y judiciales porque sólo existen
las primeras con la salvedad del único caso de hipoteca legal, en
cambio la obligación de constituir hipoteca puede emanar del
acuerdo de las partes, de la ley o de una resolución judicial.

Bajo este aspecto, aunque no con toda propiedad, podría decirse

que la hipoteca es convencional, legal o judicial. Acontece aquí lo
mismo que en la fianza, donde el art. 2336 dice que puede ser
convencional, legal o judicial, queriendo con ello referirse a que
la obligación de rendirla puede emanar de las fuentes indicadas;
pero la fianza en sí misma es siempre un contrato
EJEMPLOS .....
La obligación de constituir hipoteca tiene
su origen en una resolución judicial:

Art. 755 = fideicomiso.

La obligación de constituir Art. 1315 = albaceas fiduciarios.
hipoteca emana de la ley:
Respecto a estas hipotecas cabe observar
Art. 89=muerte presunta) que el juez no puede ordenar su
Arts. 374 y 375= en las constitución a su simple arbitrio, sino que
guardas es necesario que un texto legal lo
Art.775= usufructo). autorice: de ahí que la fuente remota de
la hipoteca judicial viene a ser la ley.
 RESUMIENDO
1- No hay hipotecas ocultas, porque para su existencia todas deben inscribirse
en el Conservador de Bienes Raíces.

2-Tampoco existen hipotecas generales, sino únicamente especiales, que se

refieren a bienes raíces determinados.

3-No hay hipotecas legales, ni judiciales en el sentido que se produzcan por el

sólo ministerio de la ley (salvo el caso apuntado)

4-Puede hablarse de hipoteca legales, judiciales y convencionales atendiendo al

origen de donde emana la obligación de constituirla

5- La hipoteca es un derecho real, y como tal, para su tradición es necesario

que concurra un título de donde emane la obligación de constituirla. Este título
es el contrato hipotecario, salvo en el caso de hipoteca legal que acepta
nuestra legislación, en el que el título es la ley.
 CASO HIPOTECA LEGAL
Está establecida en el Código de Procedimiento Civil, arts. 660 y 662. Opera en la
partición de bienes.

El art. 660 dispone que salvo acuerdo unánime de los interesados, todo comunero
que reciba en adjudicación bienes por un valor que exceda del 80% de lo que le
corresponde, deberá pagar el exceso al contado.

A su vez, el art. 662 establece que en las adjudicaciones de inmuebles que se hagan a
los comuneros a raíz del juicio de partición, se entenderá constituida hipoteca sobre
las propiedades adjudicadas para asegurar el pago de los alcances que resultan en
contra de los adjudicatarios, salvo que se pague de contado el exceso al que se refiere
el Art. 660:
 REQUSIITOS DE LA HIPOTECA LEGAL
A- Debe adjudicarse un bien raíz.

B- El valor de la adjudicación debe exceder del 80% del haber probable del adjudicatario.

C- Que el adjudicatario no pague el exceso de contado.

CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA LEGAL

A-) Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado.

B-) Es determinada, cauciona el alcance que resulta en contra del adjudicatario.

C-) Es pública, requiere inscripción en el Registro respectivo del Conservador de

Bienes Raíces. Señala el Art. 662 que el Conservador, conjuntamente con inscribir
el título de la adjudicación, inscribirá a la vez la hipoteca por el valor de los
alcances.
 EL CONTRATO HIPOTECARIO
La hipoteca necesita para nacer, como todo derecho real, que opere un modo de adquirir el
dominio. Originariamente, en la constitución de la hipoteca existe tradición de la misma.
Con posterioridad, también pueden actuar otros modos:

La prescripción en caso que el Ahora bien, si en la generación del derecho

gravamen se haya constituido sobre de hipoteca siempre existe tradición, tendrá
cosa ajena, pues entonces la tradición también que existir un título que la
no sirve al acreedor para adquirir el anteceda, es decir, un contrato que coloque
derecho, sino como título para llegar a a una persona en la obligación de transferir
adquirirlo por prescripción, o la el derecho de hipoteca. Este título, no es
sucesión por causa de muerte, otro que el contrato hipotecario, que
mediante la cual el heredero o podemos definir como aquel en que el
deudor o un tercero se obliga con
legatario adquiere el derecho de
respecto al acreedor a darle el derecho
hipoteca conjuntamente con el
de hipoteca sobre un inmueble de su
crédito.
propiedad.
PRINCIPALES a) Puede celebrarlo el acreedor no sólo con el
CARACTERSTICAS deudor personal sino también con un tercero.

b) Es un contrato unilateral: c) Es un contrato accesorio:

Porque en él solo resulta obligado el constituyente, a Lo que no impide que la hipoteca se
transferir al acreedor el derecho real de hipoteca; y otorgue antes del acto a que acceda (art
también a conservar el inmueble en condiciones aptas 2413cc).
para asegurar el pago del crédito garantizado (su pena
que opere una caducidad del plazo de la obligación,
conforme a los art 2427 y 1496 CC ). Sin embargo, no es d) Puede ser tanto gratuito como
de la esencia el carácter unilateral de la hipoteca, la que oneroso:
bien puede ser bilateral, lo que sucederá cuando el en los casos en que la hipoteca es un
acreedor a su vez contraiga obligaciones:
acto bilateral, es evidente que es
Ejemplo= si se estipula que pagará al tercero una
oneroso. Pero lo más corriente es que la
remuneración a cambio de que este acceda a constituir el
hipoteca sea un contrato unilateral, en
gravamen, o si concede al deudor rebaja de intereses o
cuyo caso debemos distinguir si la
prórroga del plazo.
hipoteca se constituye por el propio
deudor o por un tercero garante.
 PRINCIPALES CARACTERSTICAS
d) Puede ser tanto gratuito como oneroso:
1) La hipoteca se constituye por el deudor:
distinguimos a su vez, si se constituye antes que nazca la obligación principal, simultáneamente
con la obligación principal o con posterioridad:
La hipoteca se constituye antes que nazca la obligación principal: el contrato será oneroso,
pues el constituyente espera recibir a cambio un préstamo, que de no mediar la garantía, no
obtendrá;
La hipoteca se constituye simultáneamente con la obligación principal a la que garantiza: el
contrato de hipoteca será oneroso, por la misma razón precedentemente indicada;
La hipoteca se constituye con posterioridad al nacimiento de la obligación principal: en este
caso, el contrato de hipoteca podrá ser gratuito u oneroso:

I- Gratuito: si la hipoteca se constituye sin que el deudor obtenga nada a cambio del acreedor.

II- Oneroso: si el acreedor, a cambio de la constitución de la hipoteca, ofrece al deudor una rebaja en
los intereses, una prórroga en el plazo de servicio de la deuda, etc.
 D-) Puede ser tanto gratuito como oneroso:

2) La hipoteca se constituye por un tercero garante: también distinguimos:

La hipoteca se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el acreedor: será
oneroso el contrato, y además bilateral.

La hipoteca se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el deudor

principal: el contrato de hipoteca será gratuito, porque el que se obliga a pagar es un tercero
ajeno al contrato de hipoteca, el deudor principal.

La hipoteca se constituye sin que medie pago alguno, ni del acreedor ni del deudor principal: el
contrato será gratuito.

Cabe advertir, en todo caso, que para los efectos prácticos, es decir
para ver la procedencia de la acción pauliana, el art. 2468 cc equipara
la hipoteca a los actos onerosos.
 PRINCIPALES CARACTERSTICAS

E) Es un contrato solemne:
artículos 2409 y 2410 cc.
Debe otorgarse por escritura pública y debe además ser inscrita en el Registro
Conservatorio. Más adelante aludiremos al segundo de estos actos, pues se discute
si es solemnidad del contrato.
 ELEMENTOS DE LA HIPOTECA.
En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato. En el análisis particular de la
hipoteca nos detendremos en los siguientes elementos:
a) Capacidad
b) Formalidades
c) Cosas susceptibles de hipotecarse
d) Obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca.

1-Capacidad
Cabe destacar, además, que la capacidad para enajenar es diversa de
Se exige capacidad para enajenar; ello,
la necesaria para obligarse; puede ocurrir entonces que sea válida la
porque la hipoteca es un principio de
obligación principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era
enajenación:
capaz de obligarse, pero no de enajenar.
art. 2414.cc= La capacidad de enajenar se
- Hipoteca de Bienes Raíces de algunos incapaces y de la mujer casada
exige en el deudor o tercero que
bajo el régimen de sociedad conyugal:
constituye la hipoteca, pero no en el
acreedor, a quien para aceptarla le es
Hijos no emancipados: Art. 254;
suficiente la capacidad de obligarse.
Pupilos: Art. 393;
Mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal: Art. 1754.
 2- Formalidades del contrato
​
de hipoteca.
La hipoteca debe perfeccionarse por escritura pública (art 2409 cc)

Los autores se han planteado que rol jurídico juega en la hipoteca la inscripción en el Registro
Conservatorio :
¿Es una solemnidad del acto hipotecario o la forma de efectuar la tradición del derecho real de hipoteca?

Para la corriente mayoritaria sin Para algunos ( Fernando Alessandri

embargo (Somarriva, Meza Barros), entre ellos), la inscripción es una
la solemnidad del acto de hipoteca solemnidad del acto al igual que la
es solamente la escritura pública, escritura pública. En el mismo sentido,
pero no la inscripción en el un fallo de la Corte Suprema señala,
Conservador de Bienes Raíces, a la aludiendo a los art2409 y 2410: "De
cual debe reservársele el rol de donde se deduce que la escritura por sí
tradición del derecho real de sola no crea en este caso ningún derecho
hipoteca (igual como acontece con para el acreedor ni restringe en lo más
la compraventa de bienes mínimo las facultades del deudor sobre el
inmuebles). inmueble".
Argumentos que se exponen
1° Al asignar a la inscripción el papel de solemnidad del contrato hipotecario, se le atribuye un rol que el
legislador jamás pensó darle. Para convencerse de ello, basta recurrir al propio mensaje del CC=

La transferencia y transmisión de dominio, la constitución

de todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige
una tradición; y la única forma de tradición que para esos
actos corresponde es la inscripción en el Registro
Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato No puede pretenderse, a riesgo de
puede ser perfecto, puede producir derechos y desnaturalizar el pensamiento del
obligaciones entre las partes, pero no transfiere el legislador, que la hipoteca no esté
dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene comprendida en las palabras del mensaje
respecto de terceros existencia alguna”. citadas. De ellas se desprende claramente
que el contrato hipotecario queda
perfecto con el solo otorgamiento de la
escritura sin necesidad de inscripción, sin
perjuicio que el derecho real de la
hipoteca cobre vida sólo con la inscripción.
2° Si en la adquisición del derecho de dominio, mediante la compraventa por
ejemplo, la inscripción es sólo tradición y el contrato se perfecciona por la
escritura.

¿Qué razón habría para estimar que el contrato hipotecario se perfecciona mediante la
inscripción?

¿Por qué el legislador iba a sujetar la gestación del derecho de dominio a menos trabas que
la del derecho de hipoteca, cuando la tradición de ambos derechos se rige con los mismos
principios por expresa disposición del Art. 670 cc?
 3° Art. 2411cc =
contratos hipotecarios celebrados
en el extranjero.
El legislador reconoce la existencia
del contrato hipotecario antes de
efectuarse inscripción alguna.
4° Art. 2419, hipoteca sobre bienes
futuros, da derecho al acreedor de
hacerla inscribir sobre los inmuebles que
el deudor adquiera en lo sucesivo y a
medida que los adquiera; si el contrato
hipotecario no produjere efecto alguno
sin la inscripción, no se explicaría la
disposición anterior, carecería de fuente
el derecho del acreedor para solicitar que
se practiquen las inscripciones.
5° Relacionando el Art. 767, relativo al usufructo,
con la hipoteca, Claro Solar señala al respecto:

"La inscripción no es una solemnidad del acto de 6° Finalmente, las consecuencias

constitución del usufructo, que queda perfecto con prácticas demuestran que la correcta
el otorgamiento de la escritura pública" interpretación es la que atribuye a la
agrega que inscripción sólo el papel de tradición
"En realidad la solemnidad de la constitución del del derecho real de hipoteca; de lo
usufructo que haya de recaer sobre bienes raíces es contrario, si el acreedor no alcanza a
la escritura pública y la inscripción es el modo de inscribir, quedaría burlado en sus
adquirir" derechos. Por el contrario, como el
acto hipotecario es plenamente
válido, puede interponer contra el
constituyente las acciones contra el
contratante en mora, de acuerdo a
las normas generales.
En definitiva, la inscripción diría relación con los efectos del contrato hipotecario (obligación del
constituyente de transferir al acreedor el derecho real de hipoteca), y no a su perfeccionamiento, para
lo cual basta con la escritura pública.

Contratos de hipoteca celebrados en el

extranjero:
Requieren, conforme al artículo 2411 cc:

A-) Escritura pública:

aunque ella no se requiera en el B-) El contrato debe inscribirse en el
país en que se celebra el contrato Registro respectivo del Conservador de
(Arts. 18 y 1701). Estamos ante una Bienes Raíces.
excepción al principio
lex locus regit actum.
 - Contenido de la inscripción en el Registro de Hipotecas y gravámenes:

art. 2432 (el art. 81 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces reproduce los requisitos, y el art.
82 señala que de faltar alguna de las designaciones en términos absolutos, deberá otorgarse nueva
escritura pública complementaria):
1 ° Individualización
del acreedor, del
3ºLa situación (o sea, la
deudor o del ubicación) de la finca y sus
tercero garante 2° Fecha y naturaleza de la
linderos (principio de la
hipotecario. obligación principal a la que
especialidad en cuanto
alude la hipoteca (Principio de
finca)
la especialidad la hipoteca en
cuanto a la obligación). Lo
anterior,salvo que estemos
ante una hipoteca con
cláusula de garantía general.
4° La suma determinada a la que se extienda la
hipoteca, si las partes la limitan a una determinada
5° La fecha de la inscripción y
cantidad, con tal que así se exprese inequívocamente de
la firma del Conservador. Cabe
acuerdo al art. 2431, parte inicial
señalar que este es el único
(principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a la
requisito que no puede
obligación).
omitirse bajo respecto alguno.
Sobre el particular, las hipotecas se pueden constituirse
Si se omiten los restantes
conforme a los siguientes formatos:
requisitos, la inscripción no
• Hipoteca específica: que garantiza una o algunas
será nula, pero siempre y
obligaciones determinadas (tal pagaré, por tal suma, con cuando de su contexto o del
tal fecha de vencimiento, etc.) contrato o contratos citados
por ella, se desprendan
• Hipoteca con cláusula de garantía general, pero aquellos antecedentes
limitada a un monto máximo. omitidos en la inscripción:
art.2433.
• Hipoteca con cláusula de garantía general, sin
limitación.
 - Formalidades de la Hipoteca de naves:

1º Debe otorgarse por escritura pública, 2º La escritura se inscribe en un registro

indicándose : especial, denominado de hipotecas de
el nombre de la nave. naves, que se lleva en la Dirección de
el número de matricula Territorio Marítimo y Marina Mercante
el tonelaje de registro. Nacional, dependiente de la Armada.
Pueden hipotecarse las naves de 50 o más
Puede hipotecarse también una nave en toneladas de registro grueso.
construcción, en cuyo caso debe indicarse
en la escritura antecedentes tales como
largo de la quilla, tonelaje presunto y
dimensiones aproximadas; el astillero en el
que se construye, la fecha en que se inició
la construcción y la fecha en que se espera
terminarla.
 C) Cosas susceptibles de hipotecarse.
De conformidad al art. 2418 CC. y a las leyes especiales, se admiten las siguientes hipotecas:

1º Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad:

lo que es susceptible de hipotecarse es el dominio sobre los bienes raíces. Dentro de
la expresión "inmuebles" quedan comprendidos aquellos que lo son por naturaleza.
En cuanto a los inmuebles por adherencia y por destinación, no pueden hipotecarse
independientemente del inmueble al que acceden, pero se ven afectados por la
hipoteca constituida sobre éste, como expresamente lo establece el art. 2420 respecto
de los inmuebles por destinación.
Cabe agregar que el art. 2418 no distingue en cuanto a la especie de propiedad, y por
tanto, admite hipoteca la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o la nuda
propiedad.
Si se hipoteca la nuda propiedad, y vigente la hipoteca se extingue el usufructo
consolidándose el dominio en manos del nudo propietario, el gravamen afectará a la
propiedad plena, pues en virtud de lo dispuesto en el art. 2421 la hipoteca se extiende
a todos los aumentos que reciba la cosa hipotecada.
 1° Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad

La hipoteca de la propiedad fiduciaria está

reglamentada expresamente en el art. 757.
Establece dicha disposición que si ella se impone sin
autorización judicial y sin audiencia de las personas que
de acuerdo al art. 761 tienen derecho a impetrar
medidas conservativas, el fideicomisario no será
obligado a reconocerla.
Se justifica plenamente que el fiduciario no tenga A pesar de lo resuelto en algunos
libertad absoluta para hipotecar, porque podría fallos, la doctrina ha concluido que
perjudicar con ello al fideicomisario si al verificarse la
la omisión de los requisitos
condición pasare a él la propiedad.
mencionados no implica nulidad de
El juez autorizará la hipoteca cuando fuere de utilidad
la hipoteca, sino inoponibilidad al
para el fideicomiso, pero no si se constituyere para
fideicomisario. Nada obstaría para
satisfacer un interés personal del propietario fiduciario.
que éste, a pesar de haberse
omitido las formalidades legales,
reconozca la hipoteca.
 2º Hipoteca sobre inmuebles que se posean en usufructo.
No se trata de que el usufructuario hipoteque el inmueble en sí, sino que se le permite gravar su derecho de
usufructo. La hipoteca sobre el usufructo
La hipoteca del usufructo no ofrece al acreedor una seguridad
significa que su sola relativa e incierta, ya que
constitución de al acreedor la extinguido el usufructo, igual
suerte corre la hipoteca; pero esta
facultad para percibir los
regla admite excepciones, porque
frutos. Será el usufructuario
Cabe precisar que no son si se extingue el usufructo por
quien continuará
hipotecables el derecho de renuncia del usufructuario, por
percibiéndolos. El acreedor consolidación del dominio -ya sea
uso sobre inmuebles y el
hipotecario tendrá derecho a en manos del usufructuario o del
derecho de habitación, no
ellos, cuando ejercitando su nudo propietario- o por sentencia
obstante su semejanza con el
derecho de tal, embargue el judicial en el caso del art. 809,
usufructo. Nada dice respecto
usufructo, sin que se extienda subsistirá la hipoteca (art. 803).
a los primeros el art. 2418, y
su derecho a los frutos La solución contraria equivaldría
por lo demás, se trata de
percibidos por el usufructuario a entregar la eficacia del derecho
derechos personalísimos,
(art. 2423). del acreedor hipotecario en
intransferibles, intransmisibles manos del usufructuario.
e inembargables.
3° Hipoteca de naves:
no obstante su condición de bienes muebles, las naves son susceptibles de hipoteca,
siempre y cuando tengan 50 o más toneladas de registro, la hipoteca naval se inscribe
en el registro respectivo, que se lleva en la Dirección de territorio Marítimo y Marina
Mercante Nacional. Como lo dijimos en su oportunidad, pueden hipotecarse incluso las
naves que se encuentran en construcción en un astillero. Las aeronaves de cualquier
tonelaje, también se hipotecan, inscribiéndose la hipoteca en la Dirección de
Aeronáutica Nacional.
4° Hipoteca de mina:
se rige por las mismas disposiciones del C.C. y por los artículos 217 a 222 del Código de Minería.
La hipoteca se constituye sobre la concesión minera, siempre que se encuentre inscrita. Salvo
estipulación en contrario, la hipoteca sobre una concesión afecta también a los inmuebles accesorios de
la concesión (art. 3 C. de M.): las construcciones, instalaciones y demás objetos destinados
permanentemente por su dueño a la investigación, arranque y extracción de sustancias minerales. La
hipoteca sobre concesión no da al acreedor los derechos que otorga el art. 2427 del C.C., salvo que el
deterioro o la pérdida se produzca por dolo o culpa grave del deudor. Para proceder al remate de una
concesión hipotecada no será necesaria su tasación.
5° Hipoteca sobre bienes futuros.
Es posible hipotecar no sólo los bienes presentes sino también los futuros: art. 2419 del CC.
Recordemos que este precepto sirve de fundamento para estimar que el contrato hipotecario se
perfecciona por el sólo otorgamiento de la escritura pública, ya que la inscripción no es solemnidad del
contrato, sino únicamente la tradición del derecho de hipoteca. En efecto, al hipotecarse los bienes
futuros, aún no existe la hipoteca como derecho real, ya que para ello es necesario la inscripción, pero
sí existe como contrato, y de él nace al acreedor el derecho de hacer inscribir los bienes a medida que
el deudor los adquiera.

6° Hipoteca de cuota: art. 2417 del CC.

No sólo puede hipotecar el que sea dueño absoluto del inmueble, sino también el que tenga
una cuota de él, el que sea comunero en su dominio. Si el legislador permite que el comunero
hipoteque su cuota, es porque considera que sobre ella tiene el derecho de dominio, como se
desprende del art. 1812 del CC, que lo autoriza para vender la cuota, y del art. 892 del CC
que lo faculta para reivindicarla.
 6° Hipoteca de cuota:
Para estudiar los efectos que produce la hipoteca de cuota es necesario hacer un triple distingo, según que los
bienes hipotecados se adjudiquen al comunero hipotecante, a los otros comuneros o a terceros extraños a la
comunidad.

En cambio, si ellos son

adjudicados a los otros No existe uniformidad de opinión entre
comuneros, en principio caduca los autores con respecto a la extensión
el gravamen, por aplicación del que tiene la hipoteca de cuota una vez que
efecto declarativo de las al comunero hipotecante se le adjudican
particiones y adjudicaciones los bienes hipotecados. Algunos estiman
Si los bienes inmuebles (arts. 1344 y 718 del CC), en que la hipoteca afectaría al total del
cuya cuota se hipoteca inmueble (artículo 2421). Otros en cambio
virtud del cual se presume que el
se adjudican al (Somarriva entre ellos) piensan que ella
comunero a quien se adjudican
comunero que los sólo afecta a la cuota que tenía el
bienes, ha sido dueño absoluto
hipotecó, subsiste la comunero al momento de hipotecar, salvo
de ellos desde que se formó la
que haya hipotecado la totalidad del
hipoteca, sin necesidad comunidad y siendo así, ha
inmueble (de acuerdo al art. 2416 del CC),
de requisitos tenido perfecto derecho para
caso en el cual el gravamen subsistiría por
adicionales hipotecar.
el total.
Debemos prevenir además que la hipoteca podrá subsistir aunque los bienes se
adjudiquen a otros comuneros, siempre que se reúnan los siguientes requisitos:

• Que consienta el adjudicatario.

• Que dicho consentimiento conste por escritura pública.

• Que de dicha escritura pública se tome nota al margen de la inscripción

hipotecaria (2417, 2° del CC)

Puede acontecer por otro lado que el inmueble cuya cuota se hipoteca no
se adjudique a ninguno de los comuneros sino que pase a poder de un
tercero. En este evento, la doctrina y la jurisprudencia, estiman que la
hipoteca subsiste y no caduca porque con respecto al tercero no se
presenta la causal de caducidad que opera respecto a los comuneros y
además porque la hipoteca es un gravamen real que sigue al inmueble. En
la práctica, la hipoteca de cuota suele rechazarse por los acreedores como
garantía idónea, quienes exigen que la constituyan todos los comuneros.
 7° Hipoteca sobre bienes respecto de los cuales se tiene un derecho eventual, limitado o
rescindible: art. 2416 del CC.

Lo normal es que la persona que hipoteca

tenga sobre los bienes un derecho puro y Si el que constituye el gravamen ha adquirido el bien
simple; pero en conformidad con el art. hipotecado por donación entre vivos, seguida de la
2416 del CC puede también hipotecarlos tradición, y después la donación se resuelve, rescinde o
aún cuando sobre ellos tenga un derecho revoca, tales hechos sólo afectarían al acreedor
eventual, limitado o rescindible, eso sí que hipotecario, en los casos que indica el art. 1432 del CC,
entendiéndose hipotecados con esa esto es:
limitación, aunque no se exprese. Ello, cuando la condición constare en la escritura pública.
porque nadie puede transferir más
derechos de los que se tiene si el donante, antes de constituir la hipoteca,
notificare al acreedor hipotecario que piensa
ejercitar algunas de esas acciones.
si el gravamen hipotecario se constituyere después
que el donante ha ejercitado dichas acciones.
 Por otra parte, si el inmueble está sujeto a una condición resolutoria, tendrá lugar lo
dispuesto en el art. 1491 del CC, es decir, declarada la resolución, la hipoteca se extingue o
no según que la condición conste o no en el título respectivo inscrito u otorgado por
escritura pública. Si consta, el legislador presume de derecho que el acreedor tenía
conocimiento de la condición, y la resolución afecta a la hipoteca; por el contrario, si no
consta, se presume en la misma forma que el acreedor ignoraba la existencia de la
condición y la hipoteca se conserva en todo su vigor.

A su vez, tratándose de la hipoteca de un derecho de usufructo, la hipoteca se

extinguirá en el plazo de duración del usufructo.
 8°.- Hipoteca de una cosa ajena.

En opinión de nuestra jurisprudencia, adolecería de nulidad absoluta.

Así, señala un fallo que para que la hipoteca sea válida es menester que se
cumplan dos condiciones: que el constituyente sea propietario de la cosa que se
da en hipoteca y que tenga facultad de enajenarla. El primero de estos requisitos
no está contemplado de un modo categórico en la ley pero se infiere del contexto
de su disposiciones. Así , el art. 2414 del CC, al decir "sus bienes" ha querido
referirse a los bienes propios. De consiguiente, puede deducirse que en nuestra
legislación no puede hipotecarse una cosa ajena, y si ello se efectúa, la hipoteca
será nula de nulidad absoluta, en razón de que la ley exige que se sea dueño de
la cosa para poderla hipotecar, o expresado en otros términos, de que el
legislador prohibe el acto mediante el cual se hipoteca una cosa ajena; y
conforme al art. 10 del CC los actos que la ley prohibe son nulos y de ningún
valor".
Somarriva y Meza Barros discrepan de esta conclusión, estimando que la hipoteca de cosa ajena es
válida por las siguientes razones:

B-) Por otra parte, queda fuera de duda, que el

derecho de hipoteca puede adquirirse por
A-) No es posible admitir que el art.
prescripción, ya que conforme al inciso 2° del art. 2498
2414 CC sea una norma prohibitiva; del CC, pueden adquirirse por este medio los derechos
a su vez, la expresión “sus bienes” se reales que no estén especialmente exceptuados.
explica porque normalmente Ahora bien, en conformidad al art. 2512 del CC, el
(aunque no exclusivamente) el derecho de hipoteca se rige, en cuanto a su
constituyente es el dueño del prescripción, por las mismas reglas que el dominio, lo
derecho que hipoteca. que significa en otros términos que puede adquirirse
por prescripción ordinaria o extraordinaria y si se
estima que la hipoteca de cosa ajena adolece de
nulidad, de acuerdo con el art. 704 del CC sería un
título injusto, que daría origen a la posesión irregular y
ésta a la prescripción extraordinaria, resultando así
que la hipoteca jamás se podría adquirir por
prescripción ordinaria, con lo que no se respetaría lo
dispuesto en el art. 2512 del CC.
c) La tradición hecha por quien no es dueño no adolece de nulidad; solamente no transfiere
el derecho de que se trata:
No hace al acreedor dueño del derecho de hipoteca.

D-) No se divisa una razón plausible para adoptar, en relación con la hipoteca, una
solución distinta a la que adopta el art. 2390 del CC respecto de la prenda:
Subsiste el contrato, mientras el dueño no reclama la especie.

E-) Caso del art. 2417 del CC:

La hipoteca constituida por el comunero, a quien en definitiva no se le adjudica el

inmueble, subsiste si los otros comuneros adjudicatarios consienten en ello. Es decir, la
hipoteca constituida por quien no es dueño y se considera no haberlo sido jamás, tiene
pleno valor si es ratificada por el dueño.
 Recordemos que si consideramos nula la hipoteca, de nulidad absoluta, no podría validarse ni
siquiera por la adquisición posterior del dominio o la ratificación del propietario.

En cambio, si la consideramos válida, el acreedor adquirirá el derecho de hipoteca por la ratificación

o adquisición posterior del dominio.

- Principio de la especialidad de la hipoteca.

Engloba dos aspectos: el primero, en cuanto a la necesidad de determinar
los bienes hipotecados, tanto en la escritura de hipoteca como en la
inscripción hipotecaria. Nuestra legislación rechaza las hipotecas generales,
que afecten todos los bienes del deudor. Como ya vimos, en el art. 2432 del
CC se recoge este principio, tanto respecto a los bienes como en relación a
las obligaciones caucionadas. No obstante, respecto a este último aspecto,
nuestro CC acepta que la hipoteca pueda garantizar obligaciones
indeterminadas en cuanto al monto como en cuanto a su naturaleza.
 D-) Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.

Puede caucionarse con esta garantía cualesquiera clase de obligaciones, tanto civiles como
naturales, presentes o futuras, directas o indirectas (art. 2413, 3° del CC).
Ante el principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a los créditos caucionados, se
planteó en la doctrina y jurisprudencia la cuestión de otorgar validez a las hipotecas que garantizan
obligaciones de monto indeterminado. Se ha concluido que tales hipotecas serían perfectamente
válidas, considerando:

1° Que el art. 2432 N° 4, no señala entre los requisitos de la inscripción el monto de la

obligación principal. Admite que las hipotecas pueden limitarse o no a una determinada
suma.

2° El art. 2427 del CC alude expresamente a deudas indeterminadas.

3° Caso de los arts. 376 (respecto de los guardadores) y 775 (respecto del usufructo).
 El art. 2431 del CC establece sin embargo un límite a la hipoteca: no puede extenderse a más del doble
del monto conocido o presunto de la obligación caucionada. El deudor tendrá derecho entonces a pedir
que se reduzca la hipoteca hasta dicho importe o monto. Ordenada que sea la reducción, debe
practicarse una nueva inscripción, con cargo del deudor (art. 2431, 2° del CC).

Cláusula de garantía general hipotecaria.

Usualmente estipulada entre los Bancos y los deudores, para garantizar el cumplimiento de
cualquiera obligación, presente o futura, directa o indirecta.
La jurisprudencia ha reconocido plena validez a esta cláusula, atendiendo fundamentalmente:

1 ° Art. 2413 del CC, en cuanto la

2° En cuanto a lo dispuesto en los arts. 2432 del CC y 81 del
hipoteca puede constituirse antes
Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, se sostenía
que exista la obligación principal. por quienes negaban validez a la hipoteca con cláusula de
garantía general, que dado que la inscripción hipotecaria
debe contener la fecha y la naturaleza del contrato a que
acceda, requisito con el cual no podría cumplirse al existir la
cláusula de garantía general, se demostraría que esta es
improcedente, carece de validez.
 Sin embargo, quienes aceptan la hipoteca con cláusula de garantía general, refutan lo anterior
señalando que el art. 2432 del CC debe interpretarse racionalmente, en el sentido que debe
cumplirse con las exigencias indicadas cuando el contrato que se garantiza se haya celebrado antes
o coetáneamente con la hipoteca, pero no cuando aquél sea un contrato futuro. En otras palabras, y
aplicando las reglas de interpretación del art. 22 del CC, debe concluirse que la exigencia del art.
2432 N° 2 se refiere únicamente a los casos en que sea posible cumplirla, o sea, cuando la hipoteca
se otorgue simultáneamente o con posterioridad al contrato principal.

8.- EFECTOS DE LA HIPOTECA.

Debemos analizarlos desde tres puntos de vista:
A) Extensión de la garantía, es decir, cosas que comprende la hipoteca, efectos con relación
al inmueble hipotecado.

B) Situación en que queda el constituyente de la hipoteca.

C) Derechos del acreedor hipotecario.

A-) Extensión de la garantía.
De los arts. 2420 a 2423 CC, se desprende que la hipoteca comprende:
1 ° El bien raíz hipotecado.

2° Los inmuebles por destinación o por adherencia.

3° Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado.

4° Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble.

5° Las indemnizaciones debidas por los aseguradores.

6° Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado.

7° La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado

en caso de expropiación.
1º El bien raíz hipotecado: o sea, el inmueble por naturaleza, sobre el cual se constituye la garantía.

2° Los inmuebles por destinación o por adherencia: arts. 570 - 2420 del CC.

Es indiferente que los bienes muebles que se reputan inmuebles por destinación hayan existido al momento de
constituirse la hipoteca o que pasen a tener dicho carácter con posterioridad. En ambos casos, los afecta el
gravamen. Naturalmente que es necesario que los inmuebles por destinación pertenezcan al dueño del inmueble
gravado (por ejemplo, no se ven afectados con el gravamen los animales de propiedad del arrendatario del fundo
hipotecado).
Cabe dejar en claro que la hipoteca se extiende a los inmuebles por
destinación aunque ninguna referencia a ellos se haga en el contrato de
hipoteca y aunque la inscripción, por la misma razón, no aluda a ellos.

En cuanto a los inmuebles por adherencia (art. 568 del CC), también quedan comprendidos en la
hipoteca, como una consecuencia de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, e
indiferentemente de que existan o no al momento de constituirse la hipoteca. Con todo, si el dueño
del suelo enajena separadamente los inmuebles por adherencia, éstos, en conformidad al art. 571 del
CC, pasan a ser muebles por anticipación y dejan de estar afectos a la hipoteca. Paro para ello, no
basta con que se vendan, sino que es necesario que pasen a pertenecer a terceros, es decir, que se
haga tradición de los mismos.
3° Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado: art. 2421 del CC.

Quedan comprendidos los aumentos o mejoras que se produzcan por la mano del hombre:
Ejemplo el edificio que se construye en el terreno hipotecado
por la naturaleza: como los terrenos que se adquieren por accesión, aluvión, avulsión, etc.-

También se beneficia el acreedor hipotecario con la extinción de los derechos reales que
gravaren el fundo hipotecado. Por eso, si se hipoteca la nuda propiedad y después se consolida
el dominio, la hipoteca afecta a la propiedad plena y no únicamente la nuda propiedad.

4° Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble: art. 2422 del CC.

Lo anterior no significa que por el solo hecho de constituirse la hipoteca, tenga el

acreedor la facultad de percibir las rentas. Este derecho lo tendrá cuando ejercite su
acción hipotecaria, mediante el embargo del inmueble hipotecado y sus frutos.
 5° Las indemnizaciones debidas por los aseguradores: art. 2422 del CC.

En armonía con lo anterior, el Código de Comercio dispone que “la cosa que es materia del
seguro es subrogada por la cantidad asegurada para el efecto de ejercitar sobre ésta los privilegios e
hipotecas constituidos sobre aquella”.
El fundamento de estas disposiciones descansa en que el legislador establece en ellas una
subrogación real en la cual el monto del seguro pasa a reemplazar al bien hipotecado.

Aparentemente podría verse una inconsecuencia jurídica en esta subrogación, porque la

hipoteca se ejercerá sobre un bien mueble, -el dinero-, en circunstancia que es de la
esencia de este gravamen que recaiga sobre bienes raíces. Pero la inconsecuencia es sólo
aparente, porque el acreedor hipotecario no ejercita sobre el monto del seguro ni el
derecho de venta ni el derecho de persecución, sino únicamente el de preferencia. Por lo
demás, el derecho de hipoteca se ejerce finalmente, como derecho de preferencia, sobre
el precio, es decir, como derecho sobre un bien mueble
6° La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado en caso de expropiación.

En este caso, el acreedor hipotecario hace valer sus derechos sobre el

precio de la expropiación, a la que no obsta la existencia del gravamen en
estudio. También aquí estamos ante una verdadera subrogación real, en
la cual el precio de la expropiación reemplaza al inmueble hipotecado.

b) Efectos de la hipoteca con respecto al dueño del inmueble hipotecado.

La hipoteca constituye una limitación del Debemos distinguir dos períodos: el que
dominio. De ahí entonces que el dueño del media entre la constitución de la hipoteca
inmueble, si bien conserva su dominio, no y el ejercicio por el acreedor de la acción
puede ejercitarlo en forma arbitraria, sino hipotecaria mediante el embargo, y el que
que debe hacerlo de manera que no sigue a partir de ese momento. A su vez,
lesione los derechos del acreedor debemos distinguir en cada período las
hipotecario. limitaciones a las facultades de
disposición, uso y goce.
 b.1) Situación del propietario del inmueble antes que el acreedor ejercite la acción hipotecaria.

El constituyente conserva la facultad de disponer del inmueble:

art. 2415 del CC. Cualquier estipulación en contrario adolece de nulidad absoluta, por tener
objeto ilícito (arts. 1466-1682 del CC). La enajenación que haga el dueño del inmueble dado
en garantía en nada perjudica al acreedor, porque éste en virtud del derecho de persecución
de que está investido, puede hacer efectivo su derecho aún encontrándose el inmueble en
manos de terceros.

El art. 2415 del CC también faculta al dueño para que constituya una nueva
hipoteca sobre el inmueble, sin que valga estipulación en contrario. Tampoco
perjudica al acreedor que se constituya un nuevo gravamen, porque en
conformidad al art. 2477 del CC las hipotecas prefieren por orden de fecha de
inscripción, de manera que el primer acreedor hipotecario va a tener
preferencia sobre los demás para pagarse de su crédito.
 La ley guarda silencio sobre la posibilidad de constituir otros derechos reales sobre el inmueble hipotecado,
tales como las servidumbres y el usufructo.

¿Es ello posible?

En principio podría contestarse afirmativamente, atendiendo al principio de quien puede lo más, puede lo
menos. Pero semejante conclusión sería errada, porque si el legislador autoriza al propietario para enajenar o
hipotecar el bien dado en garantía, es porque de ello no se sigue perjuicio alguno al acreedor hipotecario; no
acontece lo mismo con la constitución de un usufructo, de una servidumbre o de un derecho de habitación, ya
que con ello se cercena el valor de la garantía, causándole al acreedor un perjuicio evidente. Por eso, los
autores unánimemente estiman que la constitución de estos derechos no empece al acreedor hipotecario,
quien siempre podrá ejercer las facultades que le da el carácter de tal con prescindencia de ellos.

Corrobora la conclusión anterior lo dispuesto en los artículos 1368 1366 del

CC. El usufructo constituido sobre la finca no es oponible al acreedor
hipotecario. A contrario sensu, la hipoteca sí afecta al usufructuario; éste debe
pagar subrogándose así en los derechos del acreedor contra los herederos, si la
deuda era del testador, salvo que el último haya expresamente querido gravar
al usufructuario con la deuda en cuestión.
 También se encuentran A su vez, es indiferente que
limitadas las facultades de la pérdida o deterioro se
uso y goce del predio deba a un caso fortuito o a
hipotecado. Para evitar que el un hecho culpable o doloso
propietario ejerza tales del propietario. Así lo
facultades arbitraria o reconoce la doctrina y lo
Para que reciba aplicación esta deja entrever el art. 2427 del
abusivamente en perjuicio del
disposición, es necesario en primer CC, ya que tal norma no
acreedor, el art. 2427 del CC
término que la finca se pierda o distingue, a diferencia, de lo
confiere al último ciertas
deteriore. Como la ley no distingue con que hace el art. 1496 del CC.
facultades. Este mismo principio rige en
respecto a la causa de la pérdida o
deterioro, concluyen los autores que se la fianza:
comprenden las pérdidas o deterioros art. 2349 del CC. Si el fiador
que se originen por actos materiales o cae en insolvencia, el
por actos jurídicos (por ejemplo, si se acreedor puede exigir un
tala un bosque y revende la madera, si nuevo fiador.
se demuele una edificación y se venden
los materiales, si se destruye un edificio
por un incendio o terremoto, etc.)
También se aplica el art. 2427 del CC, sea que la pérdida o deterioro lo haya sufrido el inmueble
encontrándose en manos del deudor o en manos de un tercero.
Sin embargo, no obstante la amplitud de la disposición, hay casos en que no recibe aplicación:
Ejemplo= si el deterioro existe al momento en que se constituye la hipoteca, porque si el acreedor
aceptó la garantía en estas condiciones es lógico que no pueda después deducir reclamo. Además, las
expresiones "perdiere o deteriore", indican el futuro hipotético. Tampoco el acreedor podría reclamar
los derechos que le confiere la norma citada, si explícita o implícitamente se ha previsto en el contrato
el deterioro o pérdida.

Explícitamente si el acreedor renuncia a los derechos que le confiere el art. 2427 del CC.
Implícitamente si se hipoteca una cuota que se tenga en el inmueble y ésta caduca por no adjudicarse al
comunero el bien hipotecado o si con conocimiento del acreedor se da en garantía un bien sobre el cual
el constituyente tiene un derecho eventual, condicional, limitado o rescindible, que después se
extingue.

Como es lógico, no basta cualquier deterioro de la finca hipotecada, sino que debe ser de tal
magnitud que ella no sea suficiente garantía para la seguridad de la deuda.
Determinar esta circunstancia es un hecho que queda entregado al criterio del Tribunal. De manera
entonces que nada podría objetar el acreedor si a pesar de su deterioro, su derecho está
suficientemente garantizado. Carecería de interés para ello y sin interés no hay acción.
 Tres derechos otorga al acreedor el art. 2427 del CC:

l° Puede exigir que se mejore la hipoteca, que se le de un suplemento de hipoteca:

en otras palabras, que se le otorgue una nueva hipoteca.

2° Alternativamente, puede exigir que se le otorgue una seguridad equivalente, como una prenda
o una fianza:

La redacción del art. 2427 del CC no deja dudas en cuanto a que es al acreedor a quien
corresponde la elección entre el suplemento de la hipoteca o la constitución de otra garantía. En
cuanto a la equivalencia de la nueva garantía, en desacuerdo de las partes será apreciada por el
juez.
 3°.- A falta de cauciones, tiene el acreedor una tercera vía, que a su vez admite dos posibilidades atendiendo
las características de la obligación principal:

a) El acreedor está facultado para exigir el pago inmediato de la deuda, siempre que esta sea líquida y
aún cuando haya plazo pendiente para su pago:
El menoscabo de las cauciones produce la caducidad del plazo.
b) Si la deuda que garantiza la hipoteca es ilíquida, indeterminada o condicional, y el deudor no se
allana a mejorar la hipoteca o a dar otra garantía equivalente, al acreedor le sería imposible solicitar el
pago de la deuda. Por eso, el art. 2427 del CC lo autoriza para implorar las providencias conservativas
que el caso admita. Estas medidas podrán consistir en la prohibición de celebrar actos o contratos con
respecto al inmueble; nombramiento de un interventor, retención de las rentas de arrendamiento que
produzca el inmueble, etc
b.2) Situación del propietario después que el acreedor ejercita la acción
hipotecaria.
Se ejerce la acción embargando el inmueble. Desde ese momento cesa la
facultad del propietario de disponer del inmueble.
Si el bien hipotecado se encuentra en manos de un tercer poseedor, para
proceder en su contra debe el acreedor notificarlo a objeto de que abandone
la finca o pague la deuda, y si pasados 10 días no asume ninguna de estas
actitudes, se le desposee del inmueble.
c) Efectos de la hipoteca, respecto del acreedor hipotecario.
La hipoteca concede al acreedor tres derechos principales:
c.1) Derecho de venta (art. 2424 del CC).
c.2) Derecho de persecución (art. 2428 del CC)
c.3) Derecho de pagarse preferentemente (arts. 2422, 2470 y 2477 del CC).
c.1) Derecho de venta.

Este derecho no se encuentra establecido en el título “De la Hipoteca” , sino que lo

consagra el art. 2397 del CC, aplicable a la hipoteca en virtud del art. 2424 del CC. El
art. 2397 del CC no da una regla de procedimiento, sino que se limita a establecer una
norma de carácter sustantivo: otorga al acreedor el derecho a sacar a remate el bien
hipotecado o de adjudicársele a falta de posturas admisibles. Para el ejercicio de este
derecho queda sujeto al CPC, normas del juicio ejecutivo. Se embargará y rematará el
inmueble en pública subasta, previa tasación, usualmente el avalúo fiscal vigente, o si es
objetada por el ejecutado, el avalúo que efectúe un perito. La subasta deberá realizarse
también previa publicación en periódicos y en las oportunidades y plazos mínimos de
antelación que establece el CPC.
De manera que el acreedor tiene dos derechos

Uno que podríamos llamar principal:

cual es que la cosa hipotecada se saque a remate para pagarse con el producido del remate.

Otro subsidiario:
que supone el ejercicio del derecho anterior, para adjudicarse el bien hipotecado a falta de
posturas admisibles y previa tasación de peritos. Respecto de este segundo derecho, ya dijimos
a propósito del acreedor prendario que hoy es inoperante, por innecesario.

¿Sigue vigente esta disposición en relación al acreedor hipotecario?

Atendido lo dispuesto en el art. 499 del CPC, no cabe sino concluir que la disposición se
encuentra derogada en lo concerniente al acreedor hipotecario: el citado artículo autoriza al
acreedor, a falta de postores, para pedir que la finca se saque nuevamente a remate, con
rebaja del mínimo, y se le adjudique por los 2/3 de la tasación.
El art. 2397, parte final, del CC, prohibe el llamado "pacto comisorio" o "lex comisoria".

Recordemos que el pacto comisorio puede definirse como el pacto por el cual las partes
convienen que si el deudor, dentro de cierto tiempo, no retira la cosa que da en prenda,
pagando la deuda, la cosa pasa, transcurrido el plazo, de pleno derecho e irrevocablemente, al
dominio del acreedor, en pago de la deuda. Con ello se impide que la hipoteca, al igual que
respecto de la prenda, se transformen en ventas condicionales, y que el acreedor pueda
quedarse con la cosa en virtud de estipulaciones preexistentes y por acto de su propia voluntad,
es decir, sin el consentimiento del deudor.
Cabe enfatizar que el legislador considera de orden público los derechos establecidos en el art. 2397
del CC.
Son en consecuencia irrenunciables y cualquiera estipulación que viniera a suprimir o entrabar
su ejercicio adolecería de nulidad absoluta. Por la misma razón, el acreedor hipotecario no puede
disponer de la cosa hipotecada o apropiársela por medios distintos a los señalados por la ley. A
su vez, debemos resaltar que la acción hipotecaria deja a salvo la acción personal, en virtud de la
cual el acreedor puede perseguir los otros bienes del deudor. El acreedor hipotecario es titular
de dos acciones: la personal que emana del vínculo jurídico cuya obligación se está garantizando
y la acción real que deriva de la hipoteca.

En realidad, mientras el inmueble hipotecado esté en poder del deudor personal, ambas
acciones se confunden; pero en cambio ellas se diferencian nítidamente cuando el bien dado en
garantía pasa a manos de un tercero, porque entonces contra éste sólo se puede ejercitar la
acción real y contra el deudor, únicamente la acción personal. Esta, que permite al acreedor
perseguir bienes que el deudor no ha dado en garantía, no es entorpecida en lo más mínimo por
el ejercicio de la acción hipotecaria: así lo refrendan los arts. 2397 y 2425 del CC.
 Por ende, no siendo incompatibles las acciones no es aceptable la excepción de litis pendencia
opuesta por el deudor personal o por el tercer poseedor, fundada en que el acreedor ha accionado
contra el tercer poseedor o el deudor personal, respectivamente, al mismo tiempo. Claro está que al
ejercer el acreedor la acción personal, no goza de un derecho preferente sobre los otros bienes del
deudor, pues en este caso está sólo amparándose en el derecho de prenda general.

c.2) Derecho de persecución: art 2428 CC.

El derecho de persecución de que goza el acreedor hipotecario se
justifica, tanto porque es titular de un derecho real, cuanto porque el
art. 2415 del CC faculta al dueño de un inmueble hipotecado para
enajenarlo sin que valga estipulación en contrario. Al concederse esta
facultad, el legislador no podía menos que dar al acreedor el derecho
de persecución, ya que de lo contrario la garantía se tornaría ineficaz,
pues quedaría en manos del deudor burlar al acreedor
desprendiéndose de la finca.
 c.2.1) Quienes son terceros poseedores.
En términos generales, puede decirse que es tercer poseedor todo aquel que es dueño del
inmueble gravado y que no se ha obligado personalmente al pago de la deuda. Distinguimos dos
situaciones:
En primer lugar, caso típico de tercer poseedor es el de aquel que adquiere la finca con el
gravamen hipotecario: art. 2429 del CC. Cabe indicar que el adquirente, para quedar obligado
sólo "propter rem" (es decir, sólo con el inmueble adquirido) debe ser un adquirente a título
singular: por compra, donación o legado, por ejemplo.
En caso de fallecimiento del deudor hipotecario, debemos distinguir:
1º) Si el inmueble se adquiere a título de herencia, el heredero, al igual que el causante, es
un deudor personal, pues se confunden los patrimonios de ambos.

En algunos casos sin embargo, el heredero no será deudor personal, sino sólo tercer
poseedor, obligándose exclusivamente propter rem; así, si el asignatario hereda con
beneficio de inventario (arts. 1247 - 1259 del CC); igualmente, cuando el heredero paga su
cuota en las deudas hereditarias y se le adjudica el inmueble, sólo puede ser perseguido
como tercer poseedor. En efecto, de conformidad al art. 1354 del CC las deudas de la
herencia se dividen entre los herederos a prorrata de sus cuotas. Por ello, en el heredero
adjudicatario se reúnen dos calidades: la de deudor personal por la parte de la deuda que
corresponde a su cuota hereditaria y la de tercer poseedor por el resto.
 2º) En cuanto al legatario del bien hipotecado, de acuerdo con el art. 1366 del CC, puede
encontrarse en dos situaciones, según que el testador haya querido o no gravarlo expresamente
con la deuda. En el primer caso, es evidente que no puede considerársele como tercero
poseedor, desde el momento que está obligado personalmente a la deuda; en cambio, en el
segundo sí, y procedería con ello iniciarle juicio de desposeimiento.
En segundo lugar, el caso de quien es "garante" más no "deudor hipotecario": es decir, quien
constituye hipoteca sobre un bien propio para caucionar deudas ajenas:
art. 2414, 2°-
art. 2430 del CC. Se obligará personalmente sin embargo, en el caso del fiador hipotecario:
art. 2430, 3º del CC.
 c.2.2) Acción de desposeimiento.
El legislador no establece una forma especial para deducir la acción hipotecaria contra el deudor
personal. Se tramitará entonces de acuerdo a las reglas generales del juicio ordinario si se carece de
título ejecutivo o si se tiene, de acuerdo a las normas del último, procediéndose al embargo del
inmueble y posterior subasta, previa tasación y publicaciones de rigor. No acontece lo mismo con la
acción hipotecaria que se dirige contra el tercer poseedor, pues el CPC reglamenta expresamente el
procedimiento a que está sujeta: arts. 758 a 763 del CPC.

En términos generales, el procedimiento a que se sujeta la

De manera entonces que el acción de desposeimiento, es el siguiente: se notifica al
derecho de persecución de que tercer poseedor para que dentro del plazo de 10 días
goza el acreedor, la acción pague la deuda o abandone la finca. Si opta por lo
hipotecaria contra terceros primero, termina el juicio. Si abandona la finca, se procede
poseedores y la acción de a su realización para hacer pago al acreedor. Si no asume
desposeimiento son términos ni una ni otra actitud, se inicia en su contra la acción de
que corresponden a una desposeimiento "propiamente tal", a objeto de desposeerlo
misma idea. de la finca y proceder después a realizarla y obtener así el
pago del crédito.
 Distinguimos entonces:……. El tercer poseedor paga la deuda.
En conformidad al art. 2429 del CC, se subroga en los derechos del
acreedor en los mismos términos que el fiador. Es un caso de
subrogación legal, que para algunos queda comprendido en el art.
1610 número 2 del CC y para otros en el número 3 del mismo
precepto. Cabe indicar que si el tercer poseedor ha adquirido el
inmueble hipotecado pagando el precio reconociendo la hipoteca,
como usualmente ocurre, no podrá deducir acción alguna contra el
deudor personal, quien a su vez fue su vendedor.

El art. 1366 del CC se refiere al mismo caso, tratándose del

legatario:
i.- Si la obligación era del testador, el legatario tiene derecho
a dirigirse en contra de los herederos.
ii.- Si la obligación no era del testador, el legatario no puede
dirigirse contra los herederos, sino contra el deudor
personal, respecto del cual el testador era garante.
 El tercer poseedor abandona la finca hipotecada: art. 2426 del CC.
El abandono de la finca no supone un título de adjudicación o traslaticio de dominio para el acreedor. En
otras palabras, por el solo abandono éste no se hace dueño de la finca. El abandono no tiene otro objeto
que el de poner el inmueble a disposición del tribunal para que se proceda a su realización. Además, si el
art. 2426 del CC autoriza al tercer poseedor para recobrar la finca abandonada pagando la deuda, es
porque no obstante el abandono, continúa siendo de su propiedad. De igual forma, se refuerza la
conclusión anterior, si tenemos presente que si el producto de la subasta supera el monto de la deuda y
las costas, la diferencia pertenece al tercer poseedor.

El abandono de la finca debe hacerse ante el tribunal que conoce de la acción de desposeimiento.
efectuado el abandono, se procede a la realización de la finca en la misma forma que si el tercero
poseedor hubiere sido desposeído de ella.
Abandonada la finca por el tercer poseedor, en conformidad con el inciso final del art. 2429 del CC,
puede repetir contra el deudor para que lo indemnice plenamente, incluso de las mejoras que
hubiere hecho en el inmueble. Adviértase sí que a diferencia del caso en que el tercer poseedor paga
la deuda, en el abandono no se subroga en los derechos del acreedor; y mal podría subrogarse ya
que la subrogación supone que ha habido pago de la deuda, y en el abandono no hay pago alguno.
La acción de indemnización es entonces una ACCIÓN PERSONAL.
 El tercer poseedor no paga la deuda ni abandona la finca.
Se inicia en su contra el juicio de desposeimiento. Tal acción se someterá a las reglas del juicio ordinario
o a las del juicio ejecutivo, según fuere la calidad del título en que se funda, procediéndose contra el
poseedor en los mismos términos en que podría hacerse contra el deudor personal.

c.2.4) En dos casos cesa el derecho de persecución:

c.2.3) Carece el tercer poseedor del • Contra el tercero que adquiere la finca hipotecada
beneficio de excusión, de acuerdo a lo en pública subasta, ordenada por el juez (art. 2428 del
dispuesto por el art. 2429, 1º del CC. CC., "purga de la hipoteca");
Lo anterior rige, tanto en el caso del • Contra el adquirente del inmueble a consecuencia
deudor que hipoteca o del tercero de una expropiación por causa de utilidad pública; en
garante: art. 2430, 2º del CC. este caso, el acreedor puede hacer valer su derecho
sobre el precio o monto pagado por la expropiación.

c.3) Derecho de preferencia: arts. 2470 - 2477 del CC.

c.3.1) Características de este derecho:

 La preferencia es especial, puesto que recae exclusivamente sobre el inmueble gravado. Recordemos
que con respecto a los restantes bienes del deudor, el acreedor sólo goza del derecho de prenda
general.

La preferencia puede oponerse a terceros, lo que constituye una consecuencia lógica de la calidad de
derecho real de la hipoteca.

c.3.2) Extensión de la preferencia: nos remitimos a lo ya expuesto, a propósito de la extensión del

derecho de hipoteca.

c.3.3) Pluralidad de hipotecas: regulan lo anterior los arts. 2415, 2477 y 2412 del CC. y art. 24 del
Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.

c.3.4) Posposición de la hipoteca: es el acto por el cual el acreedor hipotecario consiente en que prefiera
a su hipoteca otra, constituida con posterioridad. La preferencia de que goza el acreedor hipotecario es
perfectamente renunciable, porque es un derecho establecido en su solo interés y en parte alguna el
legislador prohibe su renuncia. Naturalmente que esta facultad debe entenderse sin perjuicio del
derecho que le asistiría a los acreedores hipotecarios para dejar sin efecto la renuncia, mediante el
ejercicio de la acción pauliana, en caso que ella se hubiere hecho en fraude de sus derechos.
 9.- MUTUO HIPOTECARIO CON LETRAS DE CREDITO.
Se encuentra reglamentado en la Ley General de Bancos, arts. 91 al 111. Presenta las siguientes
características particulares:

a) El Banco, requerido judicialmente el deudor y transcurrido el plazo de 10 días, puede pedir el

remate del inmueble hipotecado o su entrega en prenda pretoria al Banco acreedor.

b) El deudor podrá oponerse al remate o ala entrega en prenda pretoria, dentro del plazo de 5
días. Su oposición sólo será admisible cuando se funde en alguna de las siguientes excepciones:
• Pago de la deuda
• Prescripción
• No empecer el título al ejecutado.
La oposición se tramitará como incidente.

c) Las apelaciones de las resoluciones que se dicten en contra del demandado, se concederán en el solo
efecto devolutivo.

d) Ordenado el remate, se anunciará por 4 avisos publicados en días distintos, debiendo mediar 20 días
entre el primero y la subasta. Las publicaciones se efectuarán en un periódico de la comuna en que se
siguiere el juicio, y si allí no lo hubiere, en uno de la capital de la provincia (en el juicio ejecutivo común,
además deben efectuarse las publicaciones en un periódico correspondiente al lugar en que se ubica el
inmueble). Cuando haya de procederse a nuevo remate, el número de avisos y el plazo que debe mediar
entre la primera publicación y la subasta, se reduce a la mitad.

e) En las enajenaciones que se efectúen en estos juicios, no tendrá aplicación lo dispuesto en los
números 3 y 4 del artículo 1464 del Código Civil: no se requiere pedir autorización previa para subastar,
lo que sí debe hacerse en el juicio ejecutivo común.

f) El procedimiento reseñado se seguirá tanto en el caso de cobro al deudor personal, como en el caso
del art. 1377 del CC. y 758 del CPC.
 10.- EXTINCION DE LA HIPOTECA.

La hipoteca se puede extinguir por vía principal, cuando ella se extingue independientemente
de la obligación garantizada; o por vía accesoria, cuando la extinción se produce por haber
corrido igual suerte la obligación principal: art. 2434 del CC.

a) Extinción por vía accesoria.

La extinción de la obligación principal sólo acarrea la extinción de la hipoteca cuando ella es
total y definitiva. Total, porque en virtud del principio de la indivisibilidad, no obstante quedar
insoluta una ínfima parte de la deuda, la hipoteca subsiste en su integridad; y definitiva, porque
si la extinción de la obligación queda sin efecto, revive la hipoteca.
 Algunos modos de extinguir obligaciones presentan particularidades respecto de la hipoteca.
- El pago: por regla general, hecho el pago se extingue la hipoteca. Pero si el pago lo hace un tercero que
se subroga en los derechos del acreedor, la hipoteca subsiste garantizando el crédito en manos del
tercero.

La dación en pago: si extingue la obligación principal, también acarrea consigo la extinción de la hipoteca.
Puede acontecer que con posterioridad a la dación en pago, el acreedor sea evicto en la cosa recibida en
pago.

¿Revive en este caso la hipoteca?

La doctrina estima que no; considera la hipoteca como definitivamente extinguida, fundándose en el art.
2382 del CC., que da esta solución para la fianza, y en que se ve en la dación en pago una novación por
cambio de objeto, que extingue la obligación primitiva garantizada con hipoteca.

- La novación: extingue la obligación primitiva con todos sus accesorios, entre los cuales se
encontraba la hipoteca; pero nada impide que las partes hagan reserva de las hipotecas, de
acuerdo a los arts. 1642 a 1644 del CC.
B- ) Extinción por vía principal.
En este caso, la obligación principal continúa vigente, extinguiéndose sólo la hipoteca.

​
Las causales son las siguientes:

b.1) Cuando el derecho del constituyente de la hipoteca se extingue por resolución:

arts. 2434, 2Q y 2416 del CC.

Opera aquí el principio general del art. 1491 del CC.

La hipoteca se extinguirá, salvo que el acreedor pueda alegar que desconocía la condición
resolutoria, es decir que se encontraba de buena fe, lo que no podrá invocarse si la condición
resolutoria constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública (usualmente,
ello constara en la escritura de compraventa respectiva; de ahí la importancia de los informes de
títulos hasta 10 años y de cerciorarse que los saldos de precios estén pagados).
 2º Vencimiento del plazo por el cual se constituyó la hipoteca:
art. 2434, 3º del CC. Un ejemplo es la hipoteca constituida por una sociedad anónima, para
garantizar deudas ajenas, caso en el cual, además de obtener la respectiva autorización de la
junta extraordinaria de accionistas (artículo 57 de la Ley de Sociedades Anónimas), debe limitarse
la vigencia de la hipoteca, de manera que caucione obligaciones con un vencimiento máximo,
indicado en el contrato hipotecario.

3º La prórroga del plazo que el acreedor concede al deudor:

para el pago de la obligación, extingue la hipoteca constituida por un tercero, salvo que dicho
garante concurra en la prórroga, aceptándola (art. 1649 del CC).

4º Confusión: art. 2406 del CC.,

Se aplica también a la hipoteca este modo de extinguir. En principio, no se concibe la hipoteca sobre
un inmueble propio. Con todo, en un caso acontece tal cosa: art. 1610 Nº 2; el subrogado,
en virtud de la subrogación, adquiere el derecho de hipoteca, que se pondrá de manifiesto cuando
otros acreedores hipotecarios invoquen sus derechos sobre el inmueble. Fundamental será aquí el
grado de cada hipoteca.
 5º Expropiación por causa de utilidad pública.
Expropiado el inmueble, se extingue también la hipoteca, sin perjuicio del derecho
del acreedor hipotecario sobre el precio de la expropiación.

6°- Por renuncia del acreedor hipotecario.

Tal acto se denomina cancelación de la hipoteca, de la que debe tomarse nota al
margen de la respectiva inscripción hipotecaria (art. 2434, 3º, CC).
7º Purga de la hipoteca: art. 2428 del CC.
Cesa el derecho de persecución del acreedor hipotecario, contra el tercero que haya adquirido el
inmueble en pública subasta, ordenada por el juez.
Deben concurrir las siguientes condiciones:
a) La venta debe efectuarse en pública subasta, ordenada por el juez
(es decir, en el marco de un litigio).
b) Debe citarse personalmente a los acreedores hipotecarios, mediante receptor judicial.
c) La subasta no puede efectuarse antes de transcurrido el término de emplazamiento, contado desde la
notificación a los acreedores hipotecarios.

Si no se citare a uno o más acreedores hipotecarios, la subasta es válida, pero subsiste la hipoteca del
acreedor o acreedores omitidos. Estos podrán por tanto ejercer su derecho de persecución, en contra del
tercero adquirente en la subasta.

El art. 492 del CPC complementa el art. 2428 del CC., consagrando a los acreedores hipotecarios de grado
preferente a aquel que persigue el remate de la finca, el derecho de optar:
a) Por pagarse sus créditos con el producto del remate.
b) Conservar sus hipotecas, siempre que sus créditos no estén devengados. En otras palabras, si el deudor está
en mora, no puede optarse por conservar la hipoteca, sino que necesariamente debe optarse por pagarse con
el producto del remate.
 Si no se citare a uno o más acreedores hipotecarios, la subasta es válida, pero
subsiste la hipoteca del acreedor o acreedores omitidos. Estos podrán por tanto
ejercer su derecho de persecución, en contra del tercero adquirente en la subasta.

El art. 492 del CPC complementa el art. 2428 del CC., consagrando a los
acreedores hipotecarios de grado preferente a aquel que persigue el remate de la
finca, el derecho de optar:
a) Por pagarse sus créditos con el producto del remate.

b) Conservar sus hipotecas, siempre que sus créditos no estén devengados. En otras
palabras, si el deudor está en mora, no puede optarse por conservar la hipoteca,
sino que necesariamente debe optarse por pagarse con el producto del remate.