東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を展開する個人投資家・村野博基氏。東京23区で合計37戸の物件を所有し、時価資産額約10億円、年間家賃収入約4000万円の村野氏が「築古物件がタワマンに建て替えられ、5000万円で権利を売れるので売却を悩んでいる」という話題に突っ込みを入れます。『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社刊）もある村野氏の判断とは。 先日、とある不動産を巡る判断についての記事が話題になっていました。親から生前贈与でもらった築古ワンルームマンションが再開発の対象になり、タワーマンションになることが決まった人の話です。 その方に提示されている選択肢は3つ。（1）5000万円でマンションの所有権を売却する。（2）所有権の権利交換をして、自己負担の4000万円を出してタワーマンションの1部屋を所有する。（3）所有権の権利交換と自己負担4000万円を支払い、タワーマンションの1部屋を所有し、完成後に売却する。このなかでどの選択肢を取るのがよいのでしょうか。 ひとまず「所有権を売却して5000万円を手に入れる」のがいいのか。それとも、それなりに立地がよい「タワーマンション」なので、その後の更に値上がりを期待して売却を目指して保有するのがいいのか。タワーマンションを保有しても、部屋はワンルームであることは変わらず、管理費や修繕積立金は上がるので、賃貸に出しても利回りが低いかも知れないと懸念していました。 記事にはさまざまなコメントが寄せられており「より多くを儲けようと欲をかかず、さっさと売却して利益確定した方が幸せでは？」や「駅前の一等地ならば売出価格以下にはならなさそうだから、タワマンを所有してから売っては？」といった内容も。なかでも「最後まで建て替えに反対して、ごねるのが一番儲かるのでは？」という声が一番賛同を得られていましたが、この状況は世も末だなと感じました。自分の利益のためだけに、ごねて人様に迷惑をかけるガリガリさん（注：仏教由来の言葉「我利我利亡者」のこと）になるのを勧めるのが一番賛同を得られるだなんて、他人事とはいえ残念な仕上がり具合です。 私はこの方の記事を読み、そもそもの判断で「税金」を念頭に置いていないことが気になりました。不動産の所有権を売却して利益が出たときには「譲渡所得」という税金がかかります。個人の場合、5年以上所有していた物件の場合には20.315%、5年以下の短期の所有の場合には39.63%という税率になっています。 この税金支払いを考慮した場合、資産形成を考えるなら……。個人的には選択肢（1）と（3）の「売却」は選びません。理由は単純明解で、売却によって「資産が減る」からです。 シンプルに「資産が大きくなるか」で考えた際、利益が出て税金を支払う形になると、資産は税金支払いの分減ってしまいます。「5000万円の価値がある不動産を現金に変換する」のが売却ですが、ただ変換しただけで資産が減るのです。 もちろん、今は5000万円の価値ですが、将来的には下がってしまうかもしれません。一方で上がっていくかもしれないのです。「未来はわからない」という前提に立つと未来のプラスマイナスはイーブンなはずです。すると、売却した場合は確実に税金や手数料支払いで資産が減ってしまうので、資産形成のみを考えると売却は悪手であると言わざるを得ないのです。 一方で、（2）のように自己資金を拠出した場合、同じく現金を不動産に変換するだけなので、資産が減ることはありません。そして、もし投資用ローンを4000万円組むとしたら……。もちろん借金も4000万円増えますが、資産も9000万に増えます。そのタワマンを賃貸に出して居住者さんに家賃を払ってもらうことができれば、その借金は居住者さんが支払ってくれる家賃で補填することもできます。